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东营市国土资源局关于公开征求《东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法(征求意见稿)》意见的通知

  

  为严格改变土地使用条件的管理,防止国有土地资产流失,解决土地相关历史遗留问题,进一步规范和指导我市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理工作,根据相关法律、法规和政策,结合我市实际,制订了《东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法(征求意见稿)》,现就该《办法》起草工作向全社会公开征求意见。
  有关单位和各界人士可以在2018年5月4日前,通过电子邮件、信函或者"中国o东营"政府门户网站网上意见征集栏目留言等方式,提交意见和建议。
  1、电子邮件:将意见建议发送至邮箱sddyqcgch@163.com
  2、信函方式:将意见寄至东营市黄河路218号东营市政务服务中心307室(邮编:257091,电话:0546-8320091)。


  东营市国土资源局
  2018年4月24日

东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法(征求意见稿)

  第一条 为严格改变土地使用条件的管理,防止国有土地资产流失,解决处理历史遗留问题,根据相关法律、法规和政策,结合本市实际,制订本办法。
  第二条 东营市城市总体规划确定的中心城区规划范围内的国有建设用地出让后,涉及改变土地使用条件的,适用本办法。
  第三条 本办法所称改变土地使用条件是指土地使用者在土地开发建设和利用中,经依法批准改变《国有建设用地使用权出让合同》(下简称《出让合同》)及其附件约定的土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度及使用年限等指标的行为。
  第四条 土地使用者应严格按照《出让合同》及其附件约定使用土地,未经批准不得擅自改变土地使用条件。
  第五条 城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划调整需要收回土地,调整方案经市城乡规划委员会审批后,由国土资源部门按程序组织相关土地收回事宜。
  第六条 具有下列情形之一的国有建设用地,应当收回土地使用权,重新招标、拍卖、挂牌出让:
  (一)土地出让后未依合同开工建设的;
  (二)出让的工业、仓储、科教文卫等非经营性用地改为商业、住宅等经营性用地且需要重新建设的;
  (三)《出让合同》约定改变土地用途时需收回土地使用权的;
  (四)法律、法规规定的其他情形。
  第七条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下,符合下列条件之一的国有建设用地,可申请改变土地使用条件:
  (一)除第五条规定情形以外的城市总体规划和控制性详细规划调整或者修编,造成地块开发条件发生变化的;
  (二)因城市基础设施、公益性公共设施、公共安全设施导致地块的建设条件发生变化;
  (三)国家和省有关政策发生变化的;
  (四)法律、法规规定的其他情形。
  第八条 除第五条、第六条规定情形以外的国有建设用地,改变土地使用条件的,应当按以下程序办理:
  (一)土地使用者持《出让合同》向城乡规划部门提出书面申请和调整方案。城乡规划部门对调整方案进行论证、公示,必要时组织听证,将相关意见提交市城乡规划委员会审批。市城乡规划委员会审批后,方可办理后续的规划许可变更审批,并及时抄告国土资源、城市管理、住房和城乡建设部门。
  (二)土地使用者持规划许可变更审批和《出让合同》等相关资料向国土资源部门提出书面申请。国土资源部门拟定《出让合同》调整方案并核算土地出让金差价,报市政府审批后,与土地使用者签订《出让合同变更协议》。
  (三)土地使用者签订《出让合同变更协议》,补缴土地出让金差价后,向有关部门申请办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《不动产权证书》等相关证件。 
  第九条 征收补缴的土地出让金差价,应按照国家规定评估确定。容积率高于3.0低于4.0的部分,减半征收土地出让金差价;高于4.0的部分,免征土地出让金差价。
  第十条 同一权利人相邻不同宗地,存在土地使用条件相同,规划建筑方案已审批,相关手续齐全,已开工建设情形的,可将2个或2个以上《出让合同》项下的宗地合宗,由城乡规划和国土资源部门共同出具宗地合宗意见。
  对于土地使用条件不同,其他符合前款规定情形,且已取得合宗《建设用地规划许可证》的,原则上由土地权利人提供相关材料,经项目所在地政府、管委会或政府有关部门书面确认,确属政府、政府有关部门统一规划等原因造成的, 可给予办理合宗用地调整审批后,再办理不动产合宗登记。在补缴土地出让金差价上,不同宗地计容建筑面积之和未超出批准总建筑面积的,只补缴改变用途部分土地出让金差价;超出批准总建筑面积的,超出部分和改变用途部分均需补缴土地出让金差价。
  合宗后的土地使用年期按各宗土地剩余年期和土地面积加权平均确定。
  第十一条 符合下列条件之一的,不再收取土地出让金差价,土地使用条件调整事项由国土资源部门按"绿色通道"办理,并提交市国土资源管理委员会备案:
  (一)《东营市人民政府关于深化土地使用制度改革实行土地"五统一"管理的意见》(东政发〔2001〕23号,2001年6月20日)下发前取得土地使用权,改变了用途或容积率等土地使用条件的,在《出让合同》约定期限内建设并取得《建设工程竣工验收备案证明》或原《房屋所有权证》等相关证明材料的;
  (二)整宗土地总建筑面积未超出原规划建筑面积,且符合城市规划,因分割致使局部地块的容积率高于整宗地块容积率的;
  (三)总建筑面积不变,因城市规划调整,出让土地被城市基础设施用地或公益事业用地占用,致使宗地面积变小容积率提高的;
  (四)城乡规划部门核验的计容建筑面积与《出让合同》约定容积率核算的建筑面积差额在合理误差(合理误差按以下规定累进计算:1000平方米以内<含1000平方米>部分为3%;1000-5000平方米<含5000平方米>之间部分为2%;5000-10000平方米<含10000平方米>之间部分为1.5%;10000平方米以上部分为0.5%。累进计算的建筑面积合理误差不得超过300平方米)范围以内的;
  (五)工业用地在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的;
  (六)整宗居住用地范围内,按规划要求本小区商业及服务公建配套设施建筑面积(不包括学校、幼儿园)不超过《出让合同》及其附件约定的总建筑面积的5%的;
  (七)免征土地出让金差价的;
  (八)商业、住宅用地改为工业用地应满足规划布局要求,降低容积率,不再退还土地出让金差价的;
  (九) 经测算补缴土地出让金为负值的,不再退还土地出让金差价的;
  (十)其他符合国家、省、市有关规定的。
  第十二条 下列情形,由城乡规划部门出具规划意见(除直接不动产登记),报市城乡规划委员会备案,国土资源部门按本办法规定审批后,再进行不动产登记。
  (一)不动产分割登记中,涉及土地使用条件改变的,由城乡规划部门依据住房和城乡建设部门核定的不动产测绘建筑面积、国土资源部门《出让合同》土地面积出具规划核实意见。
  (二)居住用地、商住用地《出让合同》中,未明确本小区住宅、商业及服务公建配套设施(不包括学校、幼儿园)建筑面积比例、未明确具体用地位置,需要按照现状将原居住用地、商住用地分割为本小区住宅、商业及服务公建配套设施等部分的,由城乡规划部门提出土地分割规划意见。
  (三)居住用地、商住用地《出让合同》中,已明确本小区住宅、商业及服务公建配套设施(不包括学校、幼儿园)建筑面积比例、未明确具体用地位置的,国土资源部门可依据依法取得的《建设工程规划许可证》及附图、《建设工程竣工规划核实合格证》直接进行不动产登记。对于改变《出让合同》约定的土地使用条件的,由城乡规划部门提出土地分割规划意见。
  第十三条 《出让合同》及附件中未约定具体容积率的,按《出让合同》签订时政府公布基准地价的基准容积率确定:2008年5月31日以前为商业用地1.3,住宅用地0.8;2008年6月1日-2011年9月5日为商业用地1.3,住宅用地1.0;2011年9月6日以后为商业用地1.3,住宅用地1.3。
  第十四条  对法院处置的不动产,国土资源部门在协助执行过程中,发现存在改变土地使用条件情形的,应及时向法院说明情况,申请法院暂缓对处置款的过付。对于不动产买受人,应为其办理不动产转移登记手续;对于原房地产权利人,应对其作出补缴土地出让金差价和相关税费的决定,不主动履行补缴义务的,由项目所在地的区政府(管委会)作为代办主体处理,对恶意欠缴的,应及时通过司法途径追缴。
  第十五条  对建设单位存在的,由建设单位作为责任主体;对联建一方主体缺失或无法配合的,由联建另一方作为责任主体;对建设单位不存在但有主管部门的,由主管部门作为代办主体;对建设单位不存在且无主管部门或无法履行相关手续的,由项目所在地区政府(管委会)作为代办主体。
  原不动产权利人有资产可处置的,可依法通过转让或拍卖资产的方式补缴;无资产可处置的,由相关部门先行办理其他相关手续后依法追缴,对恶意欠缴的,按照第十四条规定追缴;不足部分,由财政部门纳入挂账范畴,先行解决购房群众不动产登记问题后依法追缴。
  第十六条 土地使用者未经批准擅自改变土地使用条件的,在依法处理到位前,相关部门不得为土地使用者发放改变土地使用条件的行政许可变更证件,不得对改变土地使用条件的工程进行验收,不得为其办理不动产权证书及相关转移登记手续,不得为其办理不动产开发资质年审手续。对该土地使用者计入诚信档案不良行为记录并公示,由相关部门依法予以处罚。该土地使用者2年内不得在本市境内参加土地竞买。
  第十七条 在招商引资、企业改制和搬迁过程中已享受土地出让地价优惠政策的,经批准原有房地产改为商业、住宅等经营性用地的,原则上不再享受优惠地价政策,在补缴当时已优惠的地价后,再依照本办法规定办理。《土地出让合同》原约定的相关条款在签订《出让合同变更协议》时一同变更。
  第十八条 《东营市人民政府办公室关于印发中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法的通知》(东政办发〔2011〕40号,2011年11月11日)下发前,经营性国有建设用地已改变土地使用条件,具备《规划设计条件》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程竣工验收备案证明》和《施工许可证》之一的,且不属于本办法第六条规定情形的,可按本办法规定办理。
  第十九条 对政府职能部门工作人员不按规定办理改变土地使用条件调整等手续的,由其所在单位或上级主管机关给予纠正;对在土地使用条件管理中失职渎职、滥用职权、徇私舞弊的,由主管部门或者行政监察机关依法依纪追究责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十条 各县区、开发区改变土地使用条件管理参照本办法执行。
  第二十一条 本办法由东营市国土资源局负责解释,自印发之日起施行,有效期2年。

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