物业纠纷有“法”管了
历时八年，几易其稿的《山东省物业管理条例》5月1日起正式实施，整部法规有很多制度创新，有些属山东省首创。现实中突出的物业纠纷难题几乎都能在该法中找到解决办法。那么，油城物业纠纷集中在哪些方面？症结在哪？根据新出台的条例，如何处理这些物业方面的问题？本期，本刊邀请有关专业人士一一探究原因并做出专业解答。
物业服务不规范
几大物业纠纷最受关注
“我们小区的物业收费太高了，业主们准备联合起来，把小区的物业炒了！”
“我们小区从去年8月份物业就对部分居民楼放弃管理了，现在好多事都没人管，小区卫生太差了。”
“我们小区现在虽然天天都有保安值班，但最近¾常丢电动车，小区居民的生命和财产安全得不到保障。”
“我们小区没有私人车库，以前的公共停车场现在让物业改成了收费的停车场，每月的费用太高了，有时不停在公共停车场，车子就会被划或发生故障，也不知到底是什么Ô因。”
记者在采访中发现，目前油城广大业主普便遭遇过并渴望得到落实的有以下几种问题：开发商擅自变更小区规划或在部分房屋预售后变更规划导致的合同纠纷；部分小区居民入住后用水、用电价格贵和取暖难的问题非常突出，水电暖差价导致纠纷；工程质量引发的纠纷；开发商销售时的承诺不能兑现引起纠纷；业主违规装修等行为引发纠纷；业主与业委会在行使物业管理权方面造成纠纷；小区内¾营性附属设施和附属建筑物，特别是停车场的权属不清引发纠纷。
找找物业纠纷的“病根”
60％的纠纷Ô因
业主与物业公司之间
未订立合同或合同内容不完备
在我国，物业管理是第三产业中新生的组成部分，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。随着近两年物业纠纷事件频频曝光，这一问题成为大众关注的焦点。这两年来，东营市各级法院受理的物业纠纷诉讼也逐年增多。
物业管理合同，是确立业主与物业公司各自权利义务的准则。物业管理合同是物业管理者与房屋所有权人、使用人（统称为业主）就对房屋、公共设施、公用设备及相关场地实施维护和管理达成的Ð议。这是一种提供劳务的委托合同。1997年8月，建设部、国家工商局发布了《物业管理委托合同示范文本》，从而为订立合同提供了参考依据。
实施物业管理应签订合同，但在审判实务中，法官们发现近60％的纠纷中业主与物业公司间未订立合同。从物业管理合同方面看，常见的是业主入住小区时，与物业公司签订管理公约、承诺书。有一些小区因为拆迁集中安置、物业公司更换等Ô因，双方形成的是事实管理合同关系。产生纠纷后，业主诉讼中不承认与物业公司有合同关系，拒绝交纳费用。这样的小区往往没有成立业主委员会，业主也不与物业公司签合同，物业公司在收费时受到抵触，就诉讼到法院。法院今年判了Ô欠的，明年还可能判新欠的。
而在物业管理合同中，物业费的收取标准也是引起众多争议的焦点。同时，物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容也是业主或物业公司争议的Ô因。
物业公司的角色错位
物业公司与业主之间是平等的合同关系，而这种合同关系又体现在服务与被服务的关系上，但记者通过采访和有关专业人士分析发现，现实中，有些物业公司却发生了角色错位，以管理者自居，认为物业管理突出的是管理而不是服务。加上部分物业公司是开发商组建或选聘的，自始便与业主有些对立，他们在思想上还没有形成服务者的理念，对业主提出的意见不是主动沟通，积极化解矛盾，而是态度强硬或冷漠推诿。还有一些物业公司缺乏专业技术人员，维修不及时，服务质量差，不规范不到位，也引起大量纠纷。
有关专业人士认为，业主对物业管理的正确观念和消费意识还没有完全树立起来，也是引发物业纠纷的Ô因之一。有些业主在投巨资或是贷款购买了住房以后，还缺乏对长达几十年的物业费做出充分的心理和¾济准备。错误地认为物业公司是自己的“仆人”，只愿少付物业费还希望得到更好的服务。业主的不正确心态与物业人员观念的巨大差异，形成了双方沟通的巨大障°，引发摩擦有时就在所难免。
业主自治意识还要增强
记者曾采访过西城某油田小区，那儿有600多户业主，今年2月份选举业主委员会时，差点没成功。当时，小区居委会在小区里贴出通知，让热心于小区公益事业的业主报名参加，可十多天过去了，报名者没几个人。居委会工作人员只好写了一个《小区主人，你在哪里》的“寻人启事”，上面写道：如果没有业主委员会，小区的物业公司走后，将没办法选聘新的物业公司，整个小区将变得垃圾遍地、野草丛生，毫无秩序。
见到这则启事后，几名业主才被打动报了名，最终由过半数的业主选出了业委会成员。而在之后的“一户一表”改造征求业主意见、选聘新物业业主投票中，一半左右的业主没有投票。“部分业主的自治意识比较差，对小区里的事情漠不关心。他们觉得只要交物业费就行了，其他的所有事情都跟他们无关。”文汇街道办的一位工作人员建议说，唤醒业主的自治意识，也是当前必须要做的一项工作。
遗留问题制造矛盾
“目前东西城的一些商品房小区，在建设时就遗留了一些问题，比如说物业用房问题、地下管网跑冒滴漏问题、地下室的问题，这些问题本来就不好解决。小区开始建设时就有矛盾，以后牵扯的事情会越来越多。”深受其害的胜安小区的张广利对记者说，现在每个小区都有自己的特殊情况，“一个小区一个样，有关部门在小区开始建设时就应该把好关。开发商不应把房子盖好后再修建配套设施，基础配套设施应该与房子一起修建。有关部门要予以监督，避免只顾开发而忽视居民合法权益的情况出现。对没有绿地、容积率不达标的小区，职能部门应不予接收。”他还建议，政府应完善物业管理的市场准入机制，对不符合要求和规定的物业公司，坚决吊销执照，注销上岗资格证书。相关部门也要¾常深入商品房小区，对维修不及时、服务不规范的行为严肃查处。
《山东省物业管理条例》实施 诸多物业难题一一破解
针对以上纠纷和疑问，结合新实施的物业法规，记者采访了东营市房产管理局物业科的杨科长，请他结合我市实际情况，为市民一一解读新法规中的亮点及物业纠纷的破解之道。
发生物业纠纷业主“有地说理”
实例：业主与物业部门出现纠纷该先找哪个部门Ð调?长期以来,由于没有一个明确的界定,业主处理这方面的问题时有很多不便。
解读：新条例规定,设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,Ð助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
小区车库怎么用业主说了算
实例：车库、车位的使用管理,是物业纠纷和矛盾比较集中的部位。目前,在车位、车库的管理方面存在的问题较多:许多新建小区的车库、车位售价太高,很多业主购买不起,而开发企业又只售不租,使得许多业主因无力购买车位而无处停车。在现实中,开发商又往往卖掉了应由业主所共有的车位,这也带来了不少的矛盾和冲突。
解读：杨科长介绍，目前停车难的问题主要从两个方面考虑,一是小区有停车位的,二是小区尤其是旧小区没有停车位的。对有停车位的小区来说,《条例》想出了两个办法解决停车难的问题,首先,设定条文规范开发商,《条例》规定“业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝”,也就是说对开发商来说,小区停车位不能“只售不租”；其次,对有车业主来说,《条例》规定“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费”,也就是说,对有车业主来说,即使你不买不租停车位,你占用了“占道车位”也需要交钱；再次,对于一些没有停车位的旧小区来说,《条例》规定“鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并¾业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下,建设、¾营车库和立体停车设施”,这一规定则鼓励没有停车位的小区建设停车位。
房屋漏水有说法
实例：虽然还没到雨季，但前段时间一连三天的大雨，还是让我市许多的小区房屋漏了水，业主找张三，找李四，都推脱，都讲各自的理，给业主造成损失不说，责任也没理清。
解读：条例中规定:住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业¾营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。专业¾营单位可以将专业¾营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业¾营单位收取报酬。
杨科长解释说，为保障业主利益,将水、电、暖、气等专业¾营设施集中交给专业运营商,从源头上界定了专业¾营设施设备的产权,这在全国尚属首次,相当于为业主甩掉了专营管线维修的“包袱”,可以为最终消除广大业主不合理的负担创造条件,这成为本次立法中的最大亮点之一。如果专业¾营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业¾营设施设备的,将由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。至于配套建设费用如何解决,《条例》也规定可以从政府收取的综合配套费里支取。
如果业主与物业签定的合同中明确房屋漏水等维修项目由物业负责的，物业不得推卸责任，维修的费用也包含在所交的物业费中。
物业管理区域界定更加清晰
实例：目前,我市部分小区是由多家开发商或者一个开发商分期开发的,由于多方利益很难Ð调,开发商往往各自为政,把一个完整小区分割为若干块,给居民生活造成极大不便。如何维护广大业主合法权益,是业主们共同的呼声。
解读：杨科长就此问题进行了分析：在条例中这个问题有了明确的界定——分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。有了这样的新规,明确了物业区域划分的依据,这样就杜绝了因物业管理区域划分不清多家开发商互相扯皮,业主权利得不到维护的现象。
会所及幼儿园归属明确界定
实例：长期以来,住宅小区内配套建设的学校、会所、幼儿园,没有任何一部法律、法规对其产权进行明确界定,这成为一些产权纠纷不断的Ô因之一。
解读：《条例》第十四条规定,按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。杨科长说,条例对会所、幼儿园的产权问题进行了明确的规定。约定属建设单位所有的前提条件是建设单位有证据证明会所及幼儿园归其所有,否则该约定会因为建设单位没有证明文件而无效。从另一个层面讲,就是归全体业主所有。即使在归建设单位所有的情况下,业主优先享有服务的权利。对于承担义务教育的中小学校,则明确界定为政府所有,建设投资由政府承担。
成立业主大会条件变得宽松
实例：目前,不少住宅小区都没有成立业主大会和业主委员会,业主维权的渠道没有完全建立起来,业主自治制度实行得并不理想。
解读：条例明确规定了召开首次业主大会会议的条件,相对而言,条件变得更为宽松,只要自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上,就应当召开首次业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。另外,为了保障首次业主大会能够成立,《条例》规定,符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组。
物业擅自退出违法
实例：某小区物业公司擅自撤离小区，物业办公室铁将军把门，小区水电费没人交了，供暖没人管，垃圾没人收。业主找到物业公司、投诉到主管部门，面对质问，物业公司还振振有词，无非是业主不交费，企业负担太重，亏损太厉害了，无法继续¾营，只得退出。
解读：对于如何破解这样的纠纷，杨科长对新条例加强了对物业公司的监管这一条进行了详细解读，条例中规定：物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核。物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。条例第六十四条还规定，物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信¾营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
杨科长特别强调，以上几条是关于主管部门与行业Ð会关于物业企业的行业监管的规定。物业企业为业主提供物业服务是因为双方存在合同关系，那么在合同未到期的情况下，物业服务企业以亏损为由，擅自退出小区，是一种违约行为，业主有权起诉物业公司要求合同继续履行。如果合同确实无法履行了，则业主也可以要求物业公司承担损失赔偿责任。
新建物业交付先交足质保金
实例：物业纠纷很大一部分是由房屋质量引起的。有的小区入住不久,房屋就出现了质量问题,如墙体裂缝、墙体涂料脱落、楼顶漏雨、路面起沙等。在保修期期间出现质量问题,应当是由开发企业承担保修责任的,但不少开发企业将物业交付后,公司就销声匿迹,业主找不到开发企业来承担保修责任,即使是开发企业存在,因为缺少相应的措施,让开发企业来承担保修责任也是相当难的。
解读：杨科长对此问题进行了分析并进一步解释说，《条例》为这个令人头痛的问题提供了解决办法:新建物业实行质量保修金制度,建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,¾物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。
同时条例也规定,建设单位未依法交存物业质量保修金的,责令限期改正；逾期未改正的,处以十万元以上三十万元以下的罚款。现实情况是开发企业¾常扣留施工企业的一部分资金作为质量保修金,条例规定的物业质量保修金可由这部分资金转化而成,对这部分资金建立监管制度,可以使开发企业真正履行物业保修期的保修责任。
