起草说明

关于《东营市物业管理办法（修订草案征求意见稿）》的说明

为进一步规范我市物业管理活动，维护业主、物业服务人等各方合法权益，东营市人民政府于2021年1月启动了《东营市物业管理办法》修订工作，现将有关修订情况说明如下。

一、修订的必要性

近年来，国家、省相继颁布了一系列的法律和政策文件，对物业管理工作作出新的部署，提出新的要求。2019年5月，中办印发《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》，明确要求加强业主委员会、物业服务企业党组织建设，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，对物业管理有关内容做了新的、明确的规定。2020年7月，省委组织部、省住建厅印发《关于以党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平的指导意见》；9月，省委组织部、省住建厅、省民政厅印发《“齐鲁红色物业“建设三年行动计划》；12月，国办印发《转发国家发展改革委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费 促进行业高质量发展意见的通知》。同时，随着物业管理实践的不断深入和社会对物业管理认识需求的多样化，物业管理中的问题日益增多，这些问题的存在使得物业管理区域内的纠纷和矛盾时有发生。鉴于上述规定的贯彻落实以及现实需求，有必要对原《办法》进行相应修改。

二、修订的主要内容

《办法（修订稿）》共十章九十八条，分为总则、新建物业、前期物业管理、业主大会与业主委员会、物业服务、物业的使用与维护、老旧住宅区物业管理、社区管理与监督、法律责任、附则。修订主要包括6个方面内容：

（一）突出党建引领。按照中央、省关于加强城市基层党建、打造“红色物业”的要求，《办法（修订草案征求意见稿）》积极探索党建引领社区治理的有效路径，把党的政治和组织优势转化为基层治理优势，明确了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系。规定本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下社区居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。社区党组织有权推荐业主委员会候选人，通过法定程序担任业主委员会成员。

（二）进一步明确乡镇（街道）和社区居民委员会在物业管理中的职责。实践中，乡镇（街道）、社区居民委员会在业主大会、业主委员会成立、换届及物业管理的指导、监督等方面发挥了重要作用。但实践中也存在定位不准、职责界限不清的问题。按照建立健全“市、县（区）、镇街、社区”四级物业管理体系，深化推进物业管理重心下移，将物业管理全面融入社区基层治理。《办法（修订草案征求意见稿）》进一步扩展了街道、社区在物业管理工作的具体职责。规定街道办事处、乡镇人民政府负责指导监督辖区内物业管理活动，监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责。社区居民委员会应当成立环境和物业管理委员会，人数在5人以上且为单数，由社区“两委”成员、网格员、楼长、业主代表等组成并明确了其七大项职责。

（三）细化业主大会成立的有关条款。业主作为房屋所有权人，是物业管理活动的核心主体，业主通过业主大会行使权利是实现业主自治最主要的方式之一。针对首次业主大会召开难的问题，《办法（修订草案征求意见稿）》对业主大会筹备组的成立条件、人员组成等进一步细化。其中，就工作中存在的建设单位、前期物业服务人无故缺席，致使业主大会成立存在瑕疵的问题，规定建设单位或者前期物业服务人无法参加或者拒不参加的，不影响筹备组成立。同时，《办法（修订稿）》在明确业主在物业管理活动的权利的基础上，增加了“履行房屋安全使用责任”等义务。

（四）进一步规范业主委员会及其成员的行为。物业管理中，业主委员会与业主权益的保障和争议，是当前物业管理矛盾和纠纷的焦点之一。《办法（修订草案征求意见稿）》增加了对业主委员会及其成员的规范，包括成员条件、联审把关、业主委员会成员禁止行为、业主委员会印章管理等。

（五）进一步规范前期物业管理有关条款。物业纠纷很大一部分是由于建设单位与专业经营单位、物业买受人交付不规范引起的。《办法（修订草案征求意见稿）》明确了新建商品房、保障性住房等房地产开发项目建筑区划红线内供水、供电、供气、供暖等管线及配套设备设施的建设安装费用统一纳入房屋开发建设成本。经验收合格后，移交给供水、供电、供气、供暖等企业实行专业化运营管理。建设单位应当在物业交付前组织竣工综合验收。未经竣工综合验收合格并取得备案手续的，建设单位不得与物业买受人办理物业交付手续。

（六）强进一步规范物业服务人行为。《办法（修订草案征求意见稿）》按照法律法规规定，对物业服务人在物业管理中的定位，按照合同约定为主的原则进行明确。此外，由于国家已取消了物业服务人资质、从业人员职业资格要求，《办法（修订草案征求意见稿）》重点从建立物业服务质量综合评价，规范物业服务人选聘以及退出物业项目的义务履行，明确物业服务人禁止事项等方面，强化和规范对物业服务人的管理。同时，在实际物业管理活动中，物业服务人会在管理的每个项目确定一个负责人，负责处理项目运营管理，与相关部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。

（七）旧住宅区整治改造。《办法（修订草案征求意见稿）》对老旧小区改造作了原则性规定，对配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，市、县区人民政府应当制定政策鼓励，支持业主进行整治改造，逐步完善配套基础设施和公共服务设施。